Örökölt ingatlan, közösen vásárolt nyaraló, vagy válás után megmaradt közös tulajdon?
Ezek mind olyan élethelyzetek, amelyek közös tulajdont eredményezhetnek – és idővel gyakran felmerül a kérdés: hogyan lehet ezt megszüntetni?
Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk, mi is az a közös tulajdon, hogyan jöhet létre, és mi a jogi útja a közös tulajdon megszüntetésének. Szakértői útmutatót adunk mindenkinek, aki szeretne tisztán látni, vagy éppen már jogi lépéseket fontolgat.
Mi az a közös tulajdon?
A közös tulajdon azt jelenti, hogy egy dolog – tipikusan ingatlan vagy más jelentős értéket képviselő vagyontárgy – tulajdonjoga több személyt illet meg meghatározott tulajdoni hányadok szerint. A tulajdonostársak e jogviszony alapján együtt gyakorolják a tulajdonosi jogosultságokat, miközben kötelezettségeik is megoszlanak.
A közös tulajdon jellemzően az alábbi jogi helyzetekből eredhet:
- Öröklés útján, amikor például több örökös – gyakran testvérek – együttesen szereznek meg egy ingatlant;
- Házasság során, a házastársi vagyonközösség részeként;
- Közös vásárlás esetén, amikor több személy – üzlettársak, családtagok vagy ismerősök – együtt szereznek tulajdont, például egy nyaralóban vagy befektetési céllal vásárolt ingatlanban.
A közös tulajdon nem csupán jogosultságokat, hanem kötelezettségeket is keletkeztet. Minden tulajdonostárs jogosult a dolog birtoklására, használatára és a hasznok szedésére – a tulajdoni hányad arányában –, ugyanakkor úgy köteles ezeket tenni, hogy se a többi tulajdonostárs joggyakorlását ne zavarja, se azok jogos érdekeit ne sértse. Ezentúl arányosan köteles viselni a közös tulajdon fenntartásával, karbantartásával, üzemeltetésével kapcsolatos költségeket is.
Hogyan lehet megszüntetni a közös tulajdont?
Abban az esetben, ha Ön tulajdonostársként a közös tulajdon megszüntetésén gondolkozik, az alábbi lehetőségek állhatnak rendelkezésre a hatályos magyar szabályozás alapján.
Fontos kiemelni, hogy bármely tulajdonostársnak joga van arra, hogy kezdeményezze a közös tulajdon megszüntetését, és erről a jogosultágáról semelyik tulajdonostárs nem mondhat le.
-
Természetbeni megosztás
A közös tulajdon megszüntetése akkor a legegyszerűbb, ha a tulajdon tárgya fizikailag megosztható, hiszen ilyenkor a tulajdonosok egyszerűen külön tulajdont szereznek a saját részükön, pl. egy telek két részre bontása.
-
Tulajdoni hányad kivásárlása
Abban az esetben, ha a természetbeni megosztás nem lehetséges, a tulajdonostársak jogosultak kivásárolni a másik tulajdonostárs(ak) tulajdoni hányadát, a kivásárlás ellenértékeként pedig a többiek a tulajdoni hányaduknak megfelelő pénzbeli összeget kapnak.
-
Közös értékesítés harmadik félnek
Ha sem az első sem a második lehetőség nem megoldható az Ön helyzetében, akkor jöhet szóba az egész tulajdon értékesítése – például az egész ingatlan eladása. Ilyenkor a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában részesednek az eladási árból.
-
Árverés útján történő értékesítés
Amennyiben a társtulajdonosok között nincs egyetértés, vagy nincs vevő – tehát az előbbiekben felsorolt lehetőségek közül egyik sem alkalmazható a közös tulajdon megszüntetésére –, a bíróság az árverés útján történő értékesítéssel dönt a jogvitáról. Ebben az esetben a bíróság meghatároz egy kikiáltási árat, ami alatt nem lehet eladni majd az ingatlant, és az árverésen a társtulajdonosokon túl bárki licitálhat rá, a vételi ár pedig a tulajdoni hányad arányában illeti meg a társtulajdonosoknak.
-
Társasházzá alakítás
Nagyobb ingatlanok esetében a közös tulajdon megszüntetésének egyik módja a társasházzá alakítás, amennyiben legalább két önálló lakás vagy helyiség kialakítható. Ilyenkor az ingatlan külön tulajdoni részekre és közös használatú területekre oszlik, így mindenki önállóan rendelkezhet a saját lakrészével, miközben a közös részek fenntartása továbbra is közös kötelezettség.
A bíróság szerepe a közös tulajdon megszüntetésében
Amennyiben a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni arról, hogyan szüntessék meg a közös tulajdont, a bírósági eljárás válik szükségessé. A Polgári Törvénykönyv alapján bármelyik tulajdonos önállóan is kérheti a közös tulajdon megszüntetését, és ezt a jogát a többi tulajdonos nem korlátozhatja.
A bíróság a kérelem benyújtása után vizsgálja a tulajdonosi viszonyokat, a tulajdoni hányadokat, valamint az ingatlan fizikai jellemzőit, és ezek alapján dönt arról, melyik megszüntetési forma a leginkább célszerű:
- Természetbeni megosztás, ha az ingatlan fizikai megosztása lehetséges (pl. telek).
- Tulajdoni hányad megváltása, ha valamelyik tulajdonos vállalja, hogy kifizeti a többieket.
- Közös értékesítés vagy bírósági árverés, ha nincs más megoldás.
A bíróság figyelembe veszi a felek személyes és gazdasági körülményeit, valamint a közös tulajdon fenntartásával járó nehézségeket. A meghozott ítélet kötelező érvényű, tehát minden tulajdonostársra nézve végrehajtható.
A bíróság célja az, hogy méltányos és életszerű döntést hozzon, amely nem sérti aránytalanul egyik fél jogos érdekeit sem. Ezért, ha Ön nem jut egyezségre a társtulajdonosokkal, érdemes jól előkészített keresetet benyújtani – és ebben nagy szerepe van a jogi képviseletnek.
Mikor nem lehetséges a közös tulajdon megszüntetése?
Bár a közös tulajdon megszüntetését a Polgári Törvénykönyv alapján bármely tulajdonostárs kérheti, a bíróság bizonyos esetekben másképp bírálja el a helyzetet, és megtagadhatja a megszüntetést.
Az alábbi esetekben nem rendelhető el a közös tulajdon megszüntetése:
- Teljes körű tiltakozás esetén: ha valamennyi tulajdonostárs egyhangúan ellenzi a megszüntetést, a bíróság nem dönthet olyan mód alkalmazásáról, amely az ő kifejezett akaratuk ellenére történne.
- Alkalmatlan időpontban: ha a megszüntetés a tulajdonostársak valamelyikének méltányolható érdekeit aránytalanul sértené – például egészségügyi, családi vagy súlyos anyagi okokból –, a bíróság ideiglenesen elutasíthatja a kérelmet.
- Aránytalan érdeksérelem esetén: amennyiben a közös tulajdon megszüntetése olyan súlyos hátrányt eredményezne valamely fél számára, amely más eszközzel nem orvosolható, a bíróság mérlegelheti a kérelem elutasítását.
Fontos megjegyezni, hogy ezek az akadályok jellemzően csak ideiglenesek, és ha a körülmények később megváltoznak, a közös tulajdon megszüntetése ismételten kezdeményezhető.
Miért érdemes ügyvédhez fordulni?
A közös tulajdon megszüntetése első látásra talán egyszerűnek tűnik, azonban a gyakorlatban számos jogi és érzelmi buktatót rejthet. Legyen szó vitás öröklési ügyekről, válást követő vagyonmegosztásról, vagy több tulajdonostárs eltérő érdekeiről, egy tapasztalt ügyvéd nélkülözhetetlen segítség lehet a folyamat minden szakaszában.
Egy jogi képviselő:
- Segít átlátni a lehetőségeket és korlátokat: részletesen tájékoztatja Önt a közös tulajdon megszüntetésének jogi hátteréről és a lehetséges stratégiákról.
- Támogatja Önt az egyeztetések során: közvetít a tulajdonostársak között, és segíti a békés megegyezést, ha van rá esély.
- Képviseli Önt a bíróság előtt: peres eljárás esetén professzionális módon jár el az Ön érdekeiben, a szükséges dokumentációt időben elkészíti és benyújtja.
- Elkerüli a jogi hibákat: tapasztalata révén megelőzi a gyakori eljárási és anyagi jogi tévedéseket, amelyek súlyos pénzügyi vagy jogi következményekkel járhatnak.
- Biztosítja az Ön jogainak érvényesülését: arra törekszik, hogy Ön a lehető legméltányosabb eredménnyel zárja az ügyet, legyen szó természetbeni megosztásról, megváltásról vagy értékesítésről.
A közös tulajdon megszüntetése egy élethelyzet lezárása is lehet – ezért fontos, hogy ez nyugalommal, biztonságérzet mellett történjen.
Segítségre van szüksége a közös tulajdon megszüntetésében?
A budapesti székhelyű Hódos Ügyvédi Iroda több éves tapasztalattal rendelkezik ingatlanjogi kérdések, öröklési és peres ügyek, valamint összetettebb tulajdonosi viták kezelésében. Ismerjük a közös tulajdon megszüntetésének buktatóit – legyen szó békés megegyezésről vagy bírósági eljárásról.
Vegye fel velünk a kapcsolatot bizalommal! Kérjen személyes konzultációt, ahol áttekintjük a lehetőségeket és segítünk megtalálni az Ön számára legkedvezőbb jogi utat.